Mietkaution zurückfordern

Wann die Kaution fällig wird

Es gibt keine gesetzliche Frist für die Rückzahlung der Mietkaution. Im BGB steht kein Datum. Das ist der Grund, warum so viele Vermieter einfach schweigen und so viele Mieter nicht wissen, ab wann sie etwas sagen dürfen.

Was gilt, ist der Grundsatz: Der Vermieter darf die Kaution so lange behalten, wie er eine angemessene Frist zur Prüfung und Abrechnung braucht. Was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab: davon, ob eine Übergabe mit Protokoll stattgefunden hat, ob Schäden im Raum stehen und ob noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht.

Unabhängig davon gilt: Schreiben darfst du jederzeit. Eine sachliche Aufforderung mit Fristsetzung ist auch nach acht Wochen weder unhöflich noch rechtlich riskant.

Was abgezogen werden darf

Die Kaution sichert Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Abziehen darf er nur, was er auch belegen kann.

• Offene Miete und offene Nebenkostenvorauszahlungen.
• Nachforderungen aus einer wirksamen Betriebskostenabrechnung.
• Schäden über die normale Abnutzung hinaus. Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Abgelaufene Teppiche, Dübellöcher in üblichem Umfang und vergilbte Wände nach Jahren sind Abnutzung, kein Schaden.

Darlegen und beweisen muss der Vermieter. Eine Position wie „Renovierung pauschal 800 Euro“ ohne Beschreibung, Foto oder Rechnung ist keine Abrechnung, sondern eine Behauptung. Du darfst sie zurückweisen und eine nachvollziehbare Aufstellung mit Belegen verlangen.

Die Sechs-Monats-Grenze

Der wichtigste Hebel für dich: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB).

Rückerhalt heißt: Rückgabe der Schlüssel und tatsächliche Verfügungsgewalt, nicht das Vertragsende. Sind seit der Übergabe mehr als sechs Monate vergangen und der Vermieter meldet erst jetzt Schäden an, kannst du dich auf die Verjährung berufen. Er kann solche Ansprüche dann der Kautionsrückzahlung nicht mehr entgegenhalten.

Wichtig: Das betrifft nur Schadensersatzansprüche. Offene Miete und Betriebskostennachforderungen fallen nicht unter § 548 BGB.

Der Einbehalt für Betriebskosten

Der häufigste Grund, warum die Kaution nicht kommt: Die Betriebskostenabrechnung steht noch aus. Das darf der Vermieter nicht beliebig ausdehnen.

• Über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dir spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).
• Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
• Einwendungen gegen die Abrechnung musst du innerhalb von zwölf Monaten nach ihrem Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).
• Du darfst Einsicht in die Belege verlangen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Solange eine Abrechnung aussteht, darf der Vermieter einen angemessenen Teilbetrag zurückbehalten, nicht aber die gesamte Kaution und nicht auf unbestimmte Zeit (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Ein guter Satz für dein Schreiben ist deshalb: Zahl den unstreitigen Teil jetzt aus und behalte nur den Betrag ein, den die noch offene Abrechnung realistisch erreichen kann.

Anlage, Zinsen, Höchstbetrag

• Höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Wurde mehr verlangt, ist der überschießende Teil ohne Weiteres zurückzuzahlen.
• Zahlung in drei Raten. Du durftest die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 Abs. 2 BGB).
• Getrennt anzulegen und zu verzinsen. Der Vermieter muss die Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Erträge stehen dir zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Bei Studenten- und Jugendwohnheimen entfällt die Verzinsungspflicht.
• Abweichungen zu deinem Nachteil sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Eine Klausel im Mietvertrag, die dir die Zinsen nimmt, gilt nicht.

Fordere die Zinsen mit ein. Sie sind Teil der Kaution, nicht ein Extra, um das man bitten müsste.

Wie lange du Zeit hast

Dein Anspruch auf Rückzahlung verjährt in der regelmäßigen Frist von drei Jahren (§ 195 BGB). Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist und du von den Umständen und der Person des Schuldners wusstest oder ohne grobe Fahrlässigkeit hättest wissen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB).

Beispiel: Wird die Kaution im Mai 2026 fällig, läuft die Verjährung mit Ablauf des 31. Dezember 2029 ab. Du hast also Zeit. Aber Beweise altern schneller als Ansprüche. Fotos, Übergabeprotokoll und Schriftverkehr sind nach drei Jahren selten noch vollständig.

So forderst du sie zurück

1. Unterlagen sortieren. Mietvertrag, Kautionsbeleg, Übergabeprotokoll, Fotos vom Auszug, letzte Betriebskostenabrechnung, Datum der Schlüsselrückgabe.
2. Betrag ausrechnen. Kaution plus Zinsen, minus das, was du selbst als berechtigt ansiehst. Nenn eine konkrete Zahl. Das erschwert Ausweichen.
3. Schriftlich auffordern, mit Frist und Bankverbindung. Zwei Wochen sind üblich und angemessen. Bitte zugleich um eine nachvollziehbare Abrechnung, falls etwas einbehalten werden soll.
4. Passende Argumente nennen. Je nach Lage: § 538 BGB bei normaler Abnutzung, § 548 BGB nach sechs Monaten, § 556 Abs. 3 BGB bei überfälliger Abrechnung, § 551 Abs. 3 BGB bei den Zinsen.
5. Nach Fristablauf ein zweites Schreiben. Letzte Frist, Hinweis auf Verzug und auf die nächsten Schritte. Erst ab Fälligkeit und Mahnung mit Fristsetzung kommt der Vermieter in Verzug und schuldet Verzugszinsen (§§ 286, 288 BGB).

Wenn du die Schritte nicht selbst formulieren willst: Unser Konfigurator für die Kaution fragt deine Lage ab (keine Reaktion, Teilzahlung, behauptete Abzüge oder frisch ausgezogen) und setzt nur die Argumente ein, die dazu passen. Für die Kündigung selbst gibt es die Mietkündigung.